TAKS, KAKS ve Emsal Nasıl Okunur? İmar Ön-Bilgisinin Üç Sayısı

Birinci sayı parsel alanıdır ve hesabın paydasıdır. İkinci sayı TAKS'tır: parselin yüzeyinin ne kadarının yapıyla kapatılabileceğini söyler; yani yapının zemindeki izdüşümünü sınırlar. Üçüncü sayı KAKS ya da yaygın adıyla emsaldir: bütün katların toplam alanını sınırlar. İlk ikisi yapının yere basan ayak izini, üçüncüsü yapının toplam büyüklüğünü kurar.

Üç sayının hepsi orandır, alan değildir; bu yüzden tek başına anlam taşımazlar. TAKS 0,30 demek, parselin yüzde 30'unun kapatılabileceği demektir ve karşılığı metrekare cinsinden ancak parsel alanı bilinince çıkar. Belgede oran, sahada ise metrekare konuşulur; iki dil arasındaki çeviri, hesabın ilk adımıdır ve atlandığında bütün sonraki adımlar kayar.

Tanımların adresi bellidir: Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin tanımlar maddesi. Orada taban alanı, yapının tabii ya da tesviye edilmiş zemin üzerinde kalan kısmının parseldeki izdüşümünün kapladığı alan olarak tarif edilir; yapı yaklaşma sınırının ihlal edilmemesi de aynı cümlede şart koşulur. TAKS bu alanın imar parseli alanına oranıdır.

Katlar alanı ise ayrı bir tanımdır ve içine neyin girdiği tek tek sayılır: bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık ya da kapalı çıkmalar dâhildir, katlar alanına dâhil edilmeyen alanlar ise çıkarılır. KAKS, yani emsal, bu toplamın imar parseli alanına oranıdır. Aşağıdaki tablo bu tanımları ve her birinin masada karşılığı olan soruyu yan yana koyar.

İki oran birbirinden bağımsız çalışmaz; birlikte bir zarf kurarlar. Parsel alanı 500 metrekare, TAKS 0,30 ise taban alanı en fazla 150 metrekaredir. Aynı parselde KAKS 1,50 ise katlar alanı toplamı en fazla 750 metrekaredir. Bu iki sayının oranı, yani 750 bölü 150, tabanı sonuna kadar kullanan bir yerleşimde beş katlık bir toplama karşılık gelir.

Buradan çıkan sonuç şudur: taban alanını küçük tutan bir yerleşim, aynı emsali daha fazla katta kullanmak zorunda kalır; tabanı genişleten bir yerleşim ise daha az katla aynı toplama ulaşır. Kat adedinin kendisi ayrıca sınırlıdır ve o sınır bu iki orandan değil, planın kendi notlarından ve yapı yüksekliği kurallarından gelir. Yani üç sayı bir zarf çizer, zarfın içindeki biçimi başka kurallar belirler.

Bu ayrım, ön-hesapta en çok fark üreten kalemdir. Tapudaki yüzölçümü ile imar planına göre yapılaşmaya konu olan alan aynı sayı olmayabilir; yola, yeşil alana ya da kamuya ayrılan kısımlar düşüldükten sonra geriye kalan alan farklı çıkar. Yönetmelik bu noktada tereddüde yer bırakmaz: taban alanı ve emsal hesabı net imar parseli alanı üzerinden yapılır.

Pratik karşılığı basittir. Elinizdeki tapu yüzölçümünü doğrudan TAKS ile çarpan bir ön-hesap, terk oranı kadar büyük bir sonuç verir ve o sonuç hiçbir zaman gerçekleşmez. Bu yüzden ilk sorulacak soru orandan önce alandır: hesapta kullanılan parsel alanı hangi belgeden alındı, terkler düşülmüş mü? Sayı aynı, cevap farklıysa iki taraf farklı parselden konuşuyordur.

Tanımın kendisi iki yönlüdür: bir yandan neyin dâhil olduğunu sayar — bodrum kat, asma kat, çatı arası piyesi ve açık ya da kapalı çıkmalar — bir yandan da katlar alanına dâhil edilmeyen alanların çıkarılacağını söyler. Yani emsal hesabı, kullanılabilen bütün katları toplayıp ardından yönetmeliğin muaf tuttuğu alanları düşen iki adımlı bir işlemdir.

Muafiyet listesinin kendisi bu yazının konusu değildir ve ezberden sayılamaz; yönetmeliğin ilgili maddesinde yazılıdır ve zaman içinde değişebilir. Ön-hesapta yapılacak doğru hamle, muaf alanları tahmin etmek yerine hesabı iki satır hâlinde yazmaktır: brüt katlar toplamı ve düşülen alanlar. İki satır ayrı durduğunda, ilgili idarenin okuması ile sizin okumanız arasındaki fark da tek bakışta görünür.

Bu üç kalem yapının büyüklüğünü değil, kullanılabilirliğini düzenler ve adresleri farklıdır. Otopark ihtiyacı Otopark Yönetmeliği (Resmî Gazete, 22 Şubat 2018, sayı 30340) ile ve parselin bağlı olduğu planın kendi kurallarıyla belirlenir; kullanım türüne göre değiştiği için ülke geneli tek bir sayı olarak yazılamaz.

Erişilebilirlik tarafında Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği, binalarda engellilerin erişimine yönelik TS 9111 standardına uyulmasını zorunlu tutar; rampa eğimi, genişliği ve sahanlıkları o standardın konusudur. Korkuluk da benzer biçimde Türk Standartlarına göre yapılan bir koruma elemanı olarak geçer. Üçünde de ortak nokta şudur: sayıyı yönetmelik değil, atıf yaptığı standart ya da planın kendi notu verir.

İnternette dolaşan oranlar bir fikir verir ama hiçbiri sizin parseliniz için bağlayıcı değildir. Bağlayıcı olan, ilgili idarenin verdiği imar durumu belgesi ile parselin tabi olduğu imar planının plan notlarıdır. Aynı ilçede, hatta aynı sokakta iki parsel farklı oranlara tabi olabilir; ada bazında getirilmiş özel kurallar da plan notlarında durur.

Bu yüzden ön-hesabın rolü karar vermek değil, soru hazırlamaktır. Elinizde üç sayı ve bunlardan çıkan iki alan varken idareye ya da proje müellifine sorulacak sorular nettir: hesapta kullanılan parsel alanı hangisi, muaf tutulan alanlar hangileri, kat adedini sınırlayan başka bir plan notu var mı? Bu üç soru sorulduğunda konuşma tahminden belgeye taşınmış olur.

Hesabın kaba çizgisi elde de çıkarılabilir: net parsel alanını yazın, TAKS ile çarpıp taban alanını bulun, KAKS ile çarpıp katlar alanı toplamını bulun, ikisinin oranına bakın. Kâğıtta kaybolan şey disiplindir — brüt alanı net sanmak, oranı yüzdeyle karıştırmak, muaf alanları hesaba baştan katmak. nonform.ai üretilebilir tasarım platformunun imar ön-bilgisi araçları bu adımları sizin yerinize tutar: alan ve oranları girersiniz, ara adımlar tek ekranda görünür.

Dönen çıktı bir ön-hesaptır ve öyle okunmalıdır: mertebe verir, imar durumu belgesinin ve proje müellifinin yerini almaz. İşe yaradığı yer masadır — hangi sayının hangi belgeden geldiğini sorabilecek hâle gelirsiniz. Sorumluluk belgeyi getiren tarafta kalır: parsel alanını tapudan değil imar durumundan okuyun, plan notlarını ayrıca isteyin, oranların hangi tarihli plana ait olduğunu not edin.