Kiralık Evde Cam Balkon: İzni Kim Verir, Taşınırken Ne Olur? (İki İmza Kuralı)

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 321. maddesinin birinci fıkrası, kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını arıyor (Resmî Gazete 4 Şubat 2011, sayı 27836; kira sözleşmelerine ilişkin genel hükümler, konut kirası dahil tüm kira ilişkileri). Kanun burada yalnızca «onay» demiyor, «yazılı rıza» diyor.

Telefonda söylenen bir cümle, mesajlaşma ekranında kaybolan bir baş parmak işareti ya da apartman kapısında verilen bir baş sallaması bu şekli karşılamıyor. İyi haber, şeklin ağır olmaması: kanun bu rıza için noter ya da resmî şekil aramıyor, altında borç altına girenin imzası bulunan sıradan bir kâğıt yeterli sayılıyor (Türk Borçlar Kanunu madde 14, yazılı şekilde imza şartı).

Kanun rızanın hangi anda verileceğini de düzenlemiyor. Bu yüzden cam balkon takılmış olsa bile kapı kapanmıyor: ev sahibinden bugün alınacak imzalı tek sayfa da şekli tamamlayabiliyor. «Geç kaldım» deyip vazgeçmek yerine sistemin fotoğrafını ve fatura suretini ekleyip kısa bir onay metnini imzaya sunmak elde kalan hamledir; metnin mevcut sözleşmenize nasıl bağlanacağını avukatınıza teyit ettirin.

Birinci imza ev sahibinindir ve dayanağı Türk Borçlar Kanunu madde 321/1'dir. İkinci imza kat maliklerinindir: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 19. maddesinin ikinci fıkrası, ortak yerlerde inşaat, onarım ve tesisler için bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasını şart koşuyor (Resmî Gazete 2 Temmuz 1965, sayı 12038; ikinci fıkra 5711 sayılı Kanun'un 8. maddesiyle değişik, Resmî Gazete sayı 26714). Aynı Kanun'un 4. maddesi ana duvarları ortak yerler arasında sayıyor; balkon kapatma bu kapıdan geçiyor.

İkinci imzanın nasıl toplanacağı ve kararın deftere nasıl işleneceği başlı başına bir konu; o tarafı komşu izni rehberimize bıraktık. Kiracının bilmesi gereken ek halka şu: yönetim planı aynı Kanun'un 28. maddesi uyarınca bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir ve 18. maddenin son fıkrası, kat maliklerinin borçlarına ilişkin hükümleri kiracılara da uygulayarak müteselsil sorumluluk kurar.

Üçüncü satır ise parayı konuşur. İki imza sizi izinli yapar; paranın ne olacağını ayrıca yazmazsanız kanunun yedek kuralına bırakmış olursunuz. Bu yüzden akıbet ve bedel maddesi protokolün süsü değil, ayrılmaz parçasıdır.

Türk Borçlar Kanunu madde 321'in ikinci fıkrası net: değişikliğe rıza gösteren kiraya veren, yazılı olarak ayrıca kararlaştırılmış olmadıkça kiralananın eski durumuyla geri verilmesini isteyemiyor. Yani yazılı izin kiracıya sökmeme zeminini veriyor; sökme yükümlülüğü ancak sözleşmeye yazılı konursa doğuyor (Resmî Gazete 4 Şubat 2011, sayı 27836; kapsam: kiraya verenin rızasıyla yapılan değişiklikler, rızasız yapılanlar hariç).

İzin yazılı değilse ağırlık aynı Kanun'un 334. maddesine kayıyor: kiracı kiralananı ne durumda teslim aldıysa sözleşmenin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlü, yalnızca sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değil. Eski hâle iade talepleri ve depozito tartışmaları bu maddeden besleniyor.

Apartman tarafı ise bambaşka bir kapı. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 33. maddesi ile Ek 1. maddesi uyarınca bu uyuşmazlık anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde görülüyor ve talep, bağımsız bölümden kira sözleşmesine dayanarak sürekli yararlanan kişiye, yani doğrudan kiracıya yöneltilebiliyor. Ev sahibinin «bırak gitsin» demesi yönetimin ihtarını susturmuyor; iki talimat iki ayrı kanundan geldiği için biri diğerini geçersiz kılmıyor.

İşin sezgiye aykırı yanı şu: cam balkonu belediye ruhsatından kurtaran özellik, aynı anda masrafınızı geri alma ihtimalini zayıflatıyor. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin 59. maddesinin birinci fıkrası, balkonlarda açılır kapanır katlanır cam panel uygulamalarını yapı ruhsatı gerektirmeyen işler arasında sayıyor (Resmî Gazete 3 Temmuz 2017, sayı 30113; kapsam: planlı alanlar, taşıyıcı sistemi etkilemeyen paneller).

Kimsenin bağlamadığı halka ise sözleşmenin özel şartlar hanesinde duruyor. Türk Borçlar Kanunu madde 321'in üçüncü fıkrası, aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracıya izinle yaptığı imalatın doğurduğu önemli değer artışının karşılığını isteme hakkı veriyor. «Aksine yazılı anlaşma» matbu bir satır olarak sözleşmede karşınıza çıkabilir: «yapılan imalat kiralananda kalır, bedel talep edilemez» satırı tam olarak bu hakkı kapatır.

Ustanın işareti bu yüzden iki yerdedir. Teklifte «katlanır, açılır kapanır panel» ibaresi varsa imar tarafında rahatsınız; sözleşmenin özel şartlarında o demirbaş cümlesi duruyorsa para tarafında hakkınız silinmiştir. İkisini birden okumayan kiracı, ruhsat aranmadığına bakıp rahatlarken hem parasını hem camını bırakıyor. Doğru hamle, o cümleyi sipariş öncesinde çizdirmek ya da sökme-taşıma hakkını sözleşmede saklı tutmaktır.

Tek bir rakam vermek yerine sürücü kalemleri sayalım: balkon açıklığının genişliği ve kat yüksekliği, cam kalınlığı ile temperli cam adedi, sistemin sürme mi katlanır mı olduğu, köşe ve kavis sayısı, üst katlarda cepheye erişim ihtiyacı, garanti ve servis süresi. Kiracıya özgü iki kalem daha vardır: taşınırken sökme ve yeniden montaj ayrı bir işçilik olarak fiyatlanır; faturanın ve garanti belgesinin kimin adına düzenlendiği ise ileride bedel tartışmasında elinizdeki tek belge olur. Üretici sayfalarından sistemin nasıl çalıştığını almak makul, performans iddialarını olduğu gibi almak değil.

Sınır koşulu, yani bu kuralın kırıldığı yer şurası: İki İmza Kuralı yalnızca kat mülkiyeti kurulmuş binalarda çalışır. Müstakil kiralık evde, tek malikli bir apartmanın tamamını kiralayan kiracıda ya da kat malikleri kurulu bulunmayan yapılarda ikinci imzanın muhatabı yoktur; 634 sayılı Kanun uygulanmaz, beşte dört kapısı hiç doğmaz.

O durumda protokol tek imzaya iner ve bütün ağırlık üçüncü satıra biner. Doğru hamle muvafakat peşinde koşmak değil, sözleşmeye «cam balkon tahliyede yerinde bırakılır ya da sökülür, bedeli şu şekilde karşılanır» satırını yazdırmaktır.